• 特色小鎮建設如何規避房地產化?

    發布時間: 2018.01.24

    1月21日,2018中國地產?金融大會第八屆中國地金聯盟年會在北京富力萬麗酒店正式召開。與會專家學者從不同角度進行了演講,并在特色小鎮開發與運營模式創新特色小鎮產研結合研討城市更新與困境資產投資并購租售并舉與房地產未來發展等方面深入探討。


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    參加本次會議的有幸福寰球企業家聯盟主席、地金聯盟主席、黃金灣投資集團董事長、中實國開資產管理董事長申威,房龍點評董事長、房龍點評創始人肖勇,奧倫達部落副總裁王利,南方設計院副院長姜曉剛應邀參加會議并做主旨演講。


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    一、演講要點 


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    1.中國已進入創新驅動階段,最核心的要素是人。


    “目前特色小鎮發展得非常亂,但發改委的文件一出,我相信會越來越統一,我認為特色小鎮專門是指浙江做的類型。浙江省同樣模式的有江蘇、山東、福建、廣東、安徽、吉林、陜西等省。”姜曉剛表示,特色小鎮的建設關鍵是去研究省里面的政策,因為每個省的做法不一樣,省里的政策才是關鍵,住建部以及發改委只是牽引的方向。


    2.房地產的特色小鎮困境


    房地產是權力經濟,原來由房地產商來做的特色小鎮模式已經不再被政府承認,他們如今也幾乎不能再從政府手里拿到土地資源和政策資源。


    國家多次強調,特色小鎮不能房地產化以及特色小鎮不能讓房地產商主導


    這主要有以下5個原因:


    (1) 特色小鎮的一個核心要素是降成本。如果地產撬動,隨之就會撬動地價,一旦地價被撬動,所有成本就上升了,這就違背了做特色小鎮的初衷。


    (2) 而特色小鎮對地價撬動能力非常強。正如杭州的小鎮,三年時間周邊的地價增長了三倍。地方政府要先把產業做好,再出讓土地,土地出讓金可以高好幾倍。如果一開始政府就把土地賣給房地產公司,相當于土地賤賣。


    (3)房地產本身行業存在問題,房地產行業必須要轉型。因為其本來就屬于服務配套型產業。農村為什么衰敗、中小城市為什么人口外溢、為什么東三省每年有200萬人口出來?最關鍵還在于經濟不行,其實質就是產業不行。房地產如果不去聯合、跨界,是不能能撬動任何產業的。


    (4) 房地產制度存在問題。如果房地產商要做特色小鎮,那他們所有的制度都要重新設計,不能接著圍繞時間、成本、利潤三個要素(即時間越短越好周期越快越好,成本越少越好,利潤越高越好)。他們要從原先封閉式的盈利模式轉成開放式、共享式的。


    (5)項目公司能力問題。房地產公司的項目一般會成立項目公司來操盤,而項目公司的人員能力通常和特色小鎮相差甚遠。同時,由于缺乏制度的支撐,項目公司對特色小鎮往往會產生抵觸情緒。


    在姜曉剛看來,從今年開始特色小鎮會越來越趨同于浙江省模式。浙江省的模式到底是怎么回事?浙江省的特色小鎮最核心的實力是產業的升級轉型,而不是新型城鎮化。


    他認為城鎮化最核心的問題是經濟問題,也就是產業發展問題。不解決產業的升級轉型,新型城鎮化就是空中樓閣,難以實現。


    未來中國特色小鎮主要有最新的三大機會。第一個機會是解決產業以及中小城市問題的特色小鎮。第二個是解決農村問題的田園綜合體。第三個是解決北方以及城市級別的雄安新區。


    二、高峰論壇——特色小鎮開發與運營模式創新


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    參與本次高峰論壇的有中國特色小鎮聯盟副理事長、北京房展會秘書長鄭向東,政協委員、全國青聯常委、彭丹世紀影視集團董事長彭丹,大中華購物中心聯盟主席、銅鑼灣集團董事長陳智,巔峰智業文旅特色小鎮事業部總經理申杰玲,奧倫達部落副總裁王利泉以及南方設計院副院長姜曉剛


    在高峰論壇中,姜曉剛就特色小鎮運營的重點精華做了如下分享:


    1.重點一:政府在特色小鎮建設中的作用


    運營是特色小鎮的核心保障,而特色小鎮是真正找到了政府和市場結合的抓手。從運營的角度來講,政府在特色小鎮里應該起什么作用,做什么事情,這是做任何特色小鎮首先必須要考慮的第一重要的問題。


    2.重點二:政府如何在特色小鎮建設中發揮作用


    政府在特色小鎮建設中基本要做三件事情:第一件事情是制定規則,包括政策等;第二是維護規則,隨時代變遷,我們必須用法律形式維護規則;第三,我們需要明確的是中國和中國政府,與全世界任何一個國家和政府不同,中國政府是有為政府。

    在建設特色小鎮時一定讓中國政府的能力充分在特色小鎮發揮出來。


    3.重點三:政府與企業對特色小鎮建設的不同尺度


    · 政府在特色小鎮建設中需要注意什么?


    政府的執行力、動員力、組織力、號召力應該持續不間斷地注入到特色小鎮,政府在特色小鎮建設中不是一個簡單的土地和公共產品的供應商。


    · 什么樣的企業能主導一個小鎮?


    主導一個特色小鎮的企業必須同時具備以下三個條件:


    1.當地的龍頭企業;2.產業鏈上游企業;3.與政府之間相互聯動建立起一個開放、共享、多贏的平臺機制的企業。


    · 政府和企業的關系如何處理?


    以浙江一個小鎮為例,它是實行小鎮管委會的方式,特點是沒有任何行政管理權限。其主要職能為:落實政策服務企業以及協調政府關系


    小鎮管委會的存在把政府的服務職能用小鎮管委會的形式固化下來,從而讓服務和管理分離,這是一個非常偉大的創舉。


    三、大會其余進程


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    在特色小鎮開發與運營模式創新的探討結束后,業界大腕們后續對特色小鎮產研結合研討、城市更新與困境資產投資并購以及租售并舉與房地產未來發展等問題進行了深入研究。

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