• 房企+特色小鎮,是真轉型還是講故事?

    發布時間: 2017.06.27

    “忽如一夜春風來,千樹萬樹梨花開。”借用這首古詩來形容當下不斷被熱炒的“特色小鎮”浪潮,并不為過。


    2016年7月,住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》(以下簡稱《通知》)提出,2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。可謂“一石激起千層浪”,自此特色小鎮迅速引發社會各界關注。時至今日,該《通知》發布還不到1年時間,從各級政府,到央企、國企,再到民企,如果不與特色小鎮扯上關系,仿佛就顯得已經跟時代脫節。


    一時間,各大房地產開發企業爭先恐后宣布進軍特色小鎮領域,并大談特談將如何打造特色小鎮;各種行業論壇、研討會,如果不談特色小鎮話題就感覺不夠高端,沒有多大價值;各個領域的專家們,更是逢人必談特色小鎮……


    進入錢越來越難賺、利潤越來越難保障的“白銀時代”,踐行供給側結構性改革、加速企業的轉型升級步伐是每家房企的必然選擇。然而,“房企+特色小鎮”是深思熟慮之后的真轉型,還是跟往常一樣講個好聽的故事給投資者、股東、客戶們聽,則有待進一步觀察。


    房地產化行不通


    繼上述《通知》之后,2016年10月份,住房城鄉建設部公布了首批127個全國特色小鎮名單。2017年6月初,住房城鄉建設部再次要求6月底前各省上報300個特色小鎮推薦名單,且以旅游文化產業為主導的特色小鎮推薦比例不超過1/3。


    另據相關研究機構統計,截至今年1月份,全國共發布特色小鎮相關政策105個,其中有21個省、自治區以及33個地級市都先后發布了特色小鎮相關政策。


    毫無疑問,政策層面的高度重視是引發社會各界集中關注特色小鎮并逐漸形成熱潮的重要原因之一。越是熱潮,越需要冷思考。旗幟鮮明地反對特色小鎮房地產化,就是其中一個明確的方向。據中國建設報記者長期跟蹤統計,截至目前,至少有20多家品牌房地產開發企業明確提出要進軍特色小鎮領域,其中有部分企業已開始動工建設。


    作為中國經濟的重要支柱產業之一,房地產業跟金融、建筑、建材、部品等上下游多個產業之間保持著千絲萬縷的聯系,每家房地產開發企業其實都是一個平臺商、資源整合商,而打造特色小鎮很關鍵的環節就是培育特色產業,倘若相關開發企業能夠充分利用自身優勢,真正能夠因地制宜為當地培育特色產業,無可厚非;相反,如果只是假借特色小鎮之名行圈地蓋房賣房之實,就另當別論了。


    正如住房城鄉建設部村鎮建設司司長張學勤曾說的那樣:“特色小鎮建設是統籌城鄉發展的重要載體。培育特色小鎮,主要是打造特色鮮明的產業形態、和諧宜居的美麗環境,彰顯特色的傳統文化,提供便捷完善的設施服務,建設充滿活力的體制機制。”


    對此,國家發展改革委發展規劃司副司長陳亞軍也公開表示,特色小鎮受一些房企的追捧,主要是因為以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低,但這和特色小鎮建設的初衷相背離,最終是行不通的。


    特色產業是重中之重


    自2017年起,綠地集團將特色小鎮列為集團核心戰略之一,并將成為商住調控重點、京津冀區域的最主要業務。綠地方面也認為,單純從房地產開發理解特色小鎮是狹隘的,特色小鎮建設過程中開發商可以看做是平臺,內涵不單純是之前的拿地、蓋房、賣樓。


    億達中國CEO姜修文日前接受記者采訪時也表示,“特色是小鎮的核心元素,產業特色則是重中之重。找準特色,凸顯特色,放大特色,才是小鎮發展壯大的關鍵。同時,特色小鎮有自己獨特的發展邏輯和規律,是全壽命周期的系統工程,需要聚合各方力量,發揮各方優勢,相互鏈接,相互支持,協同發展”。


    長期關注小城鎮建設的中國房地產業協會小城鎮開發專業委員會副秘書長田野則表示,房地產企業不是不可以進軍特色小鎮領域,但需要進行角色轉換,不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房,而要轉型做好特色小鎮的運營商,把企業發展與特色小鎮更緊密地融合在一起。特色小鎮建設一定要根據產業集聚趨勢、規模和用地需求,適度確定城鎮規模,避免過去在產業園、大學城和新城建設中出現過多次的“運動式造城”現象。


    特色小鎮建設確實需要適度建設一些房地產項目,但如果以房地產為主、房地產先行,就會演變為房地產“一業獨大”,所謂的“特色”也將千篇一律。因此,對于習慣了“房地產思維”的開發企業而言,進軍特色小鎮前務必得做好一系列的準備工作。總結國內外現階段成功經驗,特色小鎮的建設與發展必須要具備一定的基礎性條件,有專家認為至少要具備產業升級、科技創新與植入或者消費帶動三種基礎條件之一。

    國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心產業所所長榮西武分析表示,在特色小鎮建設過程中,房地產開發商的介入,通過蓋房建成小鎮容易,但產業導入難。不少房企一般都缺乏引入實體產業的資源,也缺乏運營實體企業的經驗,一旦城建起來了,產業發展不起來,形成不了可持續的產業生態,特色小鎮建設就會重新回到出售物業以平衡開發資金的傳統道路。


    對此,榮西武建議,要針對不同類型企業主導的特色小鎮,出臺分類指導政策,鼓勵有實力、有市場的實體企業參與特色小鎮開發、運營;適當提高房企參與特色小鎮開發和運營門檻,對其資金規模、可持續建設能力、項目的綜合收益等做好綜合評估,對其規劃設計、盈利模式和后期運營方案進行嚴格把關。


    房企+特色小鎮,是真轉型還是講故事,有待時間檢驗。好在眼下正在進行中的第二批全國特色小鎮推薦,住房城鄉建設部已明確要求不得推薦以房地產為單一產業的鎮,并要求被推薦的小鎮需實施并儲備一批質量高、帶動效應強的產業項目。


    (本文來源:中國建設報)

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