• 1000個特色小鎮的誘惑:房企扮演什么角色

    發布時間: 2017.06.16

    “采菊東籬下,悠然見南山”,這句流傳千年的名言,道出了一種最閑適的生活意境。如今,對身處鋼筋叢林的人們而言,這樣的生活或許將不再遙遠。以3A景區級的環境為起點、產城融合的1000個左右特色小鎮將遍布祖國大江南北,居住其中的人們可以在生活和工作間尋求平衡,體會到陶淵明的閑適。


    房企如何幫助人們實現上述夢想?在特色小鎮建設中,房企到底扮演著什么樣的角色?如何在政策紅線下成功打造特色小鎮模式?這都將是房企面臨的挑戰。


    “去地產化”并非“去地產”


    2016年7月,國家住建部、發改委和財政部曾聯合發布通知,提出在2020年前,培育1000個特色小鎮。隨后,浙江省、河北省等地方政府相繼出臺資金支持政策。


    2017年1月的“千企千鎮工程”啟動儀式上,國家發改委副主任胡祖才明確指出“特色小鎮要堅決防止變相搞房地產開發”。


    不久后,5月26日,住建部發布關于第二批特色小鎮推薦的通知中,明確規定不得推薦“存在以房地產為單一產業,鎮規劃未達到有關要求、脫離實際,盲目立項、盲目建設,政府大包大攬或過度舉債,打著特色小鎮名義搞圈地開發,項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮”。


    同時,各地出臺了特色小鎮的相關政策,以北京為例,發改委聯合多部門于5月4日發布通知,突出強調“嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發,嚴禁搞大規模的商品住宅開發”。


    雖然特色小鎮數量不斷增加,但業界對特色小鎮還存在許多理解誤區,特色小鎮并不是簡單的圈地蓋房子,扭轉小鎮建設思路,“去地產化”迫在眉睫。


    國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵曾表示,特色小鎮的發展一旦引入房地產,就會拉高土地成本,特色產業難以發展,最后會演變為房地產獨大,并帶來大量的小鎮庫存。


    全國房地產經理人聯合會執行主席楊樂渝也表達了他的擔心:“產業是特色小鎮的魂,小鎮發展的核心不在于開發,而在于產業運營。很多開發商缺乏產業內容與運營能力,如果不轉變制造業的開發模式,只能把小鎮變成新一輪的房地產開發。”


    全國工商聯房地產商會副會長鐘彬對此抱有不同看法,他認為,特色小鎮的商業模式一般涉及一級開發、二級開發、項目運營等各個環節,是一套完整的體系,從開發的角度來講,特色小鎮的開發需要房地產企業。


    中國發展研究基金會副理事長、國務院發展研究中心原副主任劉世錦在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,特色小鎮不是一個純粹的居住用地,其核心需要有產業支撐,但目前也不排除存在“睡城”,所以,小鎮只有注入產業,才能長期生存下去。


    房企難尋突破口


    隨著行業利潤普遍下降,房企不斷探索多業態轉型發展的道路,尋找新的增長點,養老地產、長租公寓都曾立于風口之上,而當下特色小鎮正在成為房企布局的一個“興奮點”。


    對于房企布局特色小鎮的現象,鐘彬分析指出,房企之所以積極參與,關鍵是因為一二線熱點城市拿地成本高企,特色小鎮模式可以以較為低廉的價格獲取土地。此外,傳統的房產商開發遠郊大盤或產業園區,包裝成小鎮就能受到政府和客戶的追捧。加之貨幣政策趨于收緊,房企融資難度進一步增加,而信貸政策對特色小鎮項目有所傾斜,對于房企來說,政策紅利將是一塊誘人的大蛋糕。


    “政策紅線我們不敢碰,也不能去碰,我們現在都處于摸索階段。傳統的房地產開發已經走到了一個轉折點,怎么去轉折,如何轉變都是我們思考的問題。”雅居樂集團北京區域一位高管向《每日經濟新聞》記者表示,目前房地產企業都更多的是注重長遠打算,而未來發展的真正價值在于IP、內容和運營能力的打造。


    中梁地產集團助理總裁許煥升表示,目前地產領域主要有三種生意模式,也就是做資金的生意、做土地的生意和做人的生意,在特色小鎮領域,比較好的地方在于中梁地產是做人的生意。他透露,目前中梁已落地一個特色小鎮項目作為試點,整體依然處于觀察階段。


    迷茫的地產商們都在尋找一條合適途徑突破特色小鎮建設,“前期,我們還是希望與運營能力比較強的專門公司進行合作的模式推進。”雅居樂前述高管表示。


    然而,市場早已出現一批先行者,以綠地為例,充分利用大城市溢出效應,全面實施特色小鎮大盤戰略,并已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區和成都都江堰等9個特色小鎮項目。


    華夏幸福去年11月就宣布未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。僅2017年1月,公司就與河北昌黎縣政府簽訂4個產業小鎮合作備忘錄,后續足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮根據公司公告也將陸續推出。


    近日,融創中國與河南鞏義市政府簽署合作框架協議,將在青龍山慈云寺景區打造融創慈云小鎮、融創產業新城,總投資達450億元。


    同樣,西安旅游與浙江藍城合作共同在西安合作開發集文化、旅游、頤養等于一體的服務產業特色小鎮項目,共同開發戶縣奧萊小鎮項目、渭水園生態頤養小鎮項目。從西安旅游發布的公告可以看出,藍城集團擁有浙江藍城66.5%的股權。


    對于已開發多個小鎮項目的藍城集團來說,云棲小鎮、烏鎮雅園均是成功案例,其子公司藍城梧泉建設管理有限公司總裁張克儉表示,目前藍城集團特色小鎮農業小鎮、文旅小鎮和生活小鎮三種模式。特色小鎮強調產城融合,其中房地產商的優勢就在于“城”部分的開發和運營,現在,越來越多的開發商正轉為運營商。


    但特色小鎮呈現投入大、周期長、融資難和運營能力難等特點,對于房地產企業來說,特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰。


    (本文來源:每日經濟新聞)

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