• 特色小鎮會是下一個地產熱點嗎?

    發布時間: 2017.01.18

    2017中國首屆特色小鎮模式創新與項目實操總裁峰會


    2016年7月,住建部、發改委、財政部等三部委發布了《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,提出到2020年,培育1000個左右各具特色的特色小鎮。特色小鎮立刻成為市場熱點。


    2017年1月14日,2017中國首屆特色小鎮模式創新與項目實操總裁峰會上,多位嘉賓表示,投資特色小鎮切忌一擁而上。雖然很多房地產商將特色小鎮作為投資和轉型機會,然而,姜曉剛、汪傳虎等人都表示,用傳統的房地產開發思維做特色小鎮,一定行不通,特色小鎮是一個培育、孵化過程,需要高水平的運營和服務能力。


    不能照搬房地產模式


    浙江南方建筑設計有限公司副總經理姜曉剛發表演講


    “現在中國排名前20的房地產公司都跟我們接觸過。我問他們為特色小鎮準備了什么,他們的回答很一致。”參與設計了基金小鎮等多個著名小鎮的浙江南方建筑設計有限公司副總經理姜曉剛說,“首先,他們的住宅能力非常強,同時,他們告訴我有教育資源,醫療資源,還有商業資源。”


    姜曉剛表示,這其實是典型的地產思維,“這些東西都是為房子升值做的配套”。然而,這些資源不具備足夠的產業撬動能力。


    “城市房地產不好做了,現在就做郊區或者小鎮的地產,如果是這樣的做法,在做特色小鎮過程中肯定會遇到很多難以逾越的問題。”汪傳虎認為。


    姜曉剛笑言,“最大的區別是,房地產建成了就可以等著收錢了,特色小鎮是建成了麻煩才剛剛開始。接下來就是運營的問題”。


    汪傳虎認為,中國已經過了大拆大建時代,進入了城市更新時代。原來的“城投+地產+招商”的模式,在向“城投+地產+投資+招商+服務”的模式轉型。


    “特色產業并不是靠招商能招來的。”汪傳虎強調,特色小鎮是一個培育孵化過程,需要企業用創新思維、撬動各方資源,共同開發、培育,從傳統的地產開發模式,向運營服務模式轉型。


    他認為,未來做特色小鎮的可能是三波人,一波人就是從地產商慢慢做產業,然后做金融,“從地上往天上做”;一部分人原來是搞金融的,“從天上往地上做”,通過資本把產業做落地;還有一類就是做產業的人,整合資本做產業聯盟,打造特色小鎮。


    商業模式在哪里?


    浙江南方建筑設計有限公司副總經理姜曉剛為嘉賓們解答問題


    特色小鎮在中國方興未艾,但其如何落地仍是難題。姜曉剛透露,目前,南方設計已經承接了140多個特色小鎮項目。“這些項目給我們的時候沒有任務書,沒有人知道怎么辦。”


    他稱,非常有意思的是,“90%的項目都是其他公司做過的,但是感覺沒有辦法落地,所以找到我們,按照傳統的做法做特色小鎮,都會碰到沒有辦法落地的問題”。


    汪傳虎表示,目前面臨的挑戰有幾個方面:第一個是理念、戰略、資源支撐不匹配;第二,“很大的一個問題還是用傳統的地產思維在做”。


    第三則是產業內容缺失。“很多人說讓農民在特色小鎮里面賣特色產品,但開發商怎么掙錢?怎么支持下去?巨大的公共投入怎么產生回報?”


    他認為,一些所謂的特色小鎮的產業是“假的”,并沒有把產業做起來。比如說,基金小鎮,有人認為50個基金公司在這兒上班就叫基金小鎮了,“肯定不成立”。也不是隨便一個地方都可以做基金小鎮,“西部地方做基金小鎮就沒有服務對象”。


    “體育小鎮就是把做體育的請來做體育,這是體育小鎮嗎?如何持續呢,這里面缺乏的環節有很多。”他質疑。


    第四是,專業化運營能力不足。許多傳統的地產商,運營能力不足以支撐特色小鎮發展。


    第五是金融環境的變革。汪傳虎表示,傳統的以抵押物為控制手段的金融模式不適合特色小鎮,不能支撐特產產業、創新產業的發展,這些產業多是輕資產的。因此,必須創新金融工具。但傳統開發企業對VC、PE、產業鏈金融等金融工具使用并不熟悉。


    在汪傳虎看來,開發商或者參與特色小鎮建設的主體顯然不僅僅是做房地產,物理空間只是很小的一部分,企業需要提供更多創新性的服務支撐,引入整合多種資源。金融,是核心工具,要通過資本的方式來導入這些創新型的服務,來催生或者孵化企業的增長。


    同時,做特色小鎮最大的問題就是投資的周期長,運營的時間長,回收慢,但是未來可能價值很大,“這個矛盾怎么解決,必須借助創新金融工具來解決”。


    汪傳虎提出一種模式:通過PPP解決基礎設施投資建設問題,通過產業基金支持各類公司發展。最后,通過景區的資產證券化解決PPP退出和回報問題,通過IPO來解決股權投資的回報問題。


    姜曉剛認為,在解決投資者資金回報問題上,整個平臺要合理設計,“將短、中、長線都要組合起來”。


    (本文來源財新網)

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